Konut Kredisi

Konut Kredisi Türleri Nedir?

Mortgage kredisi olarak da bilinen ve ülkemizde 1- 15 yıl vadeyle alınabilen konut kredileri uygulanan faize göre farklılık gösterir.

• i. Sabit Faizli Konut Kredisi: Krediye uygulanan faiz oranı kredinin vadesi süresince değişmez. Örneğin aylık faiz oranı %1,5 olan 180 ay vadeli konut kredisinin faiz oranı ve aylık ödemeleri her ay ve 180 ay boyunca aynı kalır. Vade süresine bağlı olarak başlangıçta uzunca bir süre kredi ödemelerinin büyük bir bölümü faiz ödemesine ve kalan bölümü anapara ödemesine ayrılır. Sabit faizli konut kredisi belirsizlik içermediği için tüketiciler tarafından daha çok tercih edilmektedir. Ayrıca sabit faizli konut kredisi kullananlar kendilerini faizlerin yükselmesi riskine karşı korumuş olurlar. Konut kredisi faizlerinin düşmesi durumunda borçlu aldığı konut kredisinin şartlarına bağlı olarak kredi borcunu değişen faiz oranına göre yeniden yapılandırabilir.
• ii. Değişken Faizli Konut Kredisi: Bu tür konut kredisinde kredi alındıktan sonra kredinin vadesi süresince faiz oranlarında meydana gelen artış veya düşüşler kredi faiz oranına yansıtıldığı için aylık kredi ödemeleri değişebilir. Türkiye’deki ekonomik koşulların değişken olması nedeniyle tüketiciler değişken faizli konut kredisi kullanmaya pek sıcak bakmıyorlar.
• iii. Azalan / Artan Faizli Konut Kredisi: Bu konut kredisi türünde başlangıçta krediye uygulanan faiz oranı giderek azalır veya başlangıçta uygulanan kredi faizi oranı giderek artar. Konut kredisi alırken kendi ekonomik durumlarını göz önüne alarak giderek artan taksitlerle kredisini geri ödemek isteyen tüketiciler aratan faizli, azalan taksitlerle kredisini geri ödemek isteyen tüketiciler artan faizli konut kredisini tercih ederler.

Konut Kredisi Dosya Masrafı

Konut kredisi, bankaların tüketicilerin satın alacakları konutları ipotek ederek bu teminat karşılığında tüketiciye tahsis ettikleri kredi türüdür. Bankaların satın alınacak konutun ipotek giderlerine ek olarak dosya masrafı adı altında tahsil ettikleri bedellerin iadesini talep eden çok sayıda tüketici, tüketici mahkemelerine başvurarak dava açtı. İstanbul 5.Tüketici Mahkemesi, bir tüketici tarafından bankaya karşı dosya masrafı bedeli iadesi istemiyle açılan davayla ilgili bilirkişi raporuna dayalı emsal teşkil edecek 7 Mart 2018 tarihli kararında mahkemenin “davalı bankanın hangi kalemlere harcandığını açıklayamadığı konut kredisi dosya bedelini faiziyle birlikte tüketiciye iade etmesine“ hükmettiği ifadesi yer alıyor. Davalı banka tarafından Yargıtay’a taşınan söz konusu yerel mahkeme kararı, Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nce 13 Eylül 2018 tarihinde oybirliğiyle onandı. Yargıtay’ın onadığı yerel mahkeme kararına göre bankaların dosya masrafı adı altında kredi alan müşterilerinden tahsil ettikleri bedelleri neye harcadıklarını ispatlamaları, aksi halde tüketicilerin müracaatı halinde söz konusu bedelleri işlemiş yasal faizleriyle birlikte tüketicilere iade etmeleri gerekiyor.

Yargıtay tarafından onanan bu karar sadece konut kredisi tahsisinde değil, taşıt ve ihtiyaç kredisi tahsisinde de bankalar tarafından tahsil edilen dosya masrafı bedelleri de kapsıyor.

Konut kredisi veya diğer kredi başvurusunda bulunacak tüketiciler, söz konusu Yargıtay kararı doğrultusunda, dosya masrafı adı altında kendilerinden tahsil edilen bedele ilişkin harcamaların dökümünü ve belgeleri bankadan talep edebilirler.

Konut Kredisi Ekspertiz Bedeli

Bankalar, konut kredisi başvurusunun değerlendirilmesi aşamasında krediye konu olan satın alınacak konutu teminat olarak kabul etmeden önceden konutun piyasa değerini ve krediye uygun olmadığını tespit eden bir ekspertiz raporu talep eder. Banka, SPK lisanslı bağımsız bir kuruluş tarafından hazırlanan ekspetiz raporunun bedelini kredi başvurusu yapan tüketiciden tahsil ederek raporu hazırlayan bağımsız kuruluşa fatura karşılığında öder.

BDDK tarafından hazırlanan ve 3 Ekim 2014 tarih ve 29138 sayılı resmi gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren Finansal Tüketicilerden Alınacak Ücretlere İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik uyarınca bankaların ekspertiz bedelleri üzerinden komisyon almaları yasaklanmıştır.

Ancak son yıllarda konut kredisi tahsisi sırasında bankaların masraf adı altında kendilerinden alınan dosya masrafı ve expertiz bedeli de dâhil bazı ücretlerin iadesi talebiyle çok sayıda tüketici, Tüketici Sorunları Hakem Heyetine başvurdu. Bu konuda açılan bir davada ile ilgili emsal teşkil eden bir Yargıtay kararında Tüketici Sorunları Hakem Heyeti’nin dosya masrafı ve ekspertiz ücretinin iadesine ilişkin kararı Yargıtay Cumhuriyet Başsavcılığı tarafında kısmen iptal edildi.

Yargıtay’ın bu kararıyla konut kredisi dosya masrafı iadesine ekspertiz ücretlerinin dahil edilmeyeceği açıklığa kavuştu. Yargıtay’ın kararında, bankanın kredi tahsisi için makul ve belgelendirimiş masrafları tüketiciden isteyebileceğini belirterek, davalı bankanın ekspertiz firmasına ödediği ekspertiz bedelini ispatlanması nedeniyle hakem heyeti tarafından verilen hükümde yer alan ekpertiz bedelinin iadesi kararının iptaline karar verildiği açıklanıyor.

Yargıtay’ın bu kararına göre tüketiciler, konut kredisi ekspertiz bedellerinin, makul ispatlanabilir ve faturalı olmaları kaydıyla, hiç bir surette kendilerine iade edilmesini talep edemezler. Konut kredisi başvurusundan vazgeçilmesi veya ekspertiz raporunun olumsuz olması gibi nedenlerden dolayı ekspertiz bedeli iade edilmez.

Konut Kredisi Yapılandırması Nedir ve Nasıl Yapılır?

Kredi yapılandırması (refinancing) önceden alınan bir kredi borcunun kalan tutarının daha avantajlı bir faiz oranı üzerinden veya kalan vade süresi değiştirilerek yeniden taksitlendirilmesidir. Bankalar konut kredisini yeniden yapılandırırken aslında mevcut kredi borcunu vadesinden önce kapatıp, farklı bir faiz oranı ve/veya vade süresiyle yeni bir konut kredisi tanımlar.

Konut Kredisi Nasıl Yapılandırılır: Uzun vadeye yayılan konut kredisi kullanan tüketiciler zaman içinde çeşitli nedenlerle kredi taksitlerini ödeme güçlüğü yaşamaları halinde veya faizlerin büyük ölçüde gerilemesi durumunda kredilerini yeniden yapılandırmak için bankalarına başvuruda bulunabilirler. Konut kredileri iki şekilde yapılandırılır:

• Daha düşük kredi faizi uygulanarak toplam kredi maliyetinin ve aylık taksit ödemelerinin düşürülmesi
• Kredi vadesinin uzatılarak aylık taksit tutarının düşürülmesi.

Konut kredisinin yapılandırılması tüketici için her zaman avantajlı olmayabilir. Yapılandırma işlemi erken kredi kapatma cezası, ipotek harcı ve yeni konut kredisi tahsisi ücreti gibi maliyetleri barındırdığı için tüketicilerin yapılandırmanın maliyetini ve avantajlarını hesaplayarak yapılandırmanın gerçekten kendilerine bir avantaj sağlayıp sağlamayacağını analiz etmesi gereklidir.

Tüketicilerin konut kredisi yapılandırma kararlarını belirleyen en önemli faktör bankanın teklif ettiği yapılandırma faiz oranı ile kredinin alındığı faiz oranı arasındaki farkın büyüklüğüdür. Ancak, sadece faiz oranlarını karşılaştırmak yanıltıcı olabilir. Yapılandırma maliyetleri de dâhil yeni faiz oranı veya vade süresine göre toplam kredi maliyetinin yapılandırma öncesi kredi maliyetinden daha küçük olması durumunda tüketicinin konut kredisinin yapılandırması avantajlıdır.

Konut kredilerini erken kapama cezası ve diğer masrafları ödeyerek bir başka bankaya transfer etmek de yapılandırma kapsamında değerlendirilebilir. Bazı durmalarda konut kredisini başka bir bankaya transfer masraflara rağmen tüketici için daha avantajlı olabilir. Tüketici tüm seçeneklerin toplam kredi maliyetine göre kar/zarar analizi yaparak en avantajlı seçeneği belirleyebilir.

Konut Kredisi İçin Gerekli Belgeler

18 yaşını dolduran ve gelirini belgeleyebilen herkes konut kredisi başvurusunda bulunma hakkına sahiptir. Ancak bankanın konut kredisini onaylaması için ekspertiz raporuyla tespit edilen konut değerinin en az %20’sinin başvuru başvuru sahibi tarafından peşinat olarak ödenmesi, başvuru sahibinin ve krediye konu olan konutun bazı yasal kriterlere kriterlere uygun olması gerekiyor. Örneğin, proje halinde veya inşa halinde olan konutlardan kat irtifakı, tamamlanmış binalarda kat mülkiyeti tapusu şartları aranmaktadır. Ayrıca konutun durumu ve yaşı da konut kredisi değerlendirmesinde banka tarafından dikkate alınan faktörler arasındadır. Başvuru sahibinin kredi notu ve gelir düzeyi de konut kredilerinin değerlendirilmesinde önemli kriterlerdir.

Konut kredisi başvurularında başvuru sahibinin bankaya ibraz etmesi gereken belgeler:

• Kimlik Belgesi: Üzerinde başvuru sahibinin TC kimlik numarası yazılı geçerli bir kimlik belgesi, ehliyet veya pasaport,
• İkamet Adresini Kanıtlayan Belge: Başvuru sahibinin adına ve ikamet adresine gelen yakın tarihli elektrik, telefon faturası, kira kontratı,
• Gelir Durumunu Gösteren Belge: Özel sektör ve kamu çalışanları için başvuru sahibinin son 6 aya ait ücret bordrosu, tapu senedi, işyeri sahipleri için güncel vergi levhası, imza sirküleri, bilanço ve gelir tablosu, ticaret sicil gazetesi, tapu senedi, emekliler için emekli maaş belgesi ve kira geliri vs. gibi ek gelir belgesi ve tapu senedi.
• Konut Kredisi Başvuru Formu: Başvuru sahibi tarafından doldurularak imzalanmış konut kredisi başvuru formu. Konut kredisi başvuru formları ilgili banka şubelerinden veya internet bankacılığından temin edilebilir.