Son yıllarda sıkça duyduğumuz “emlak balonu” terimi, emlak piyasasında arz - talep dengesindeki bozulma nedeniyle fiyatların hızlı ve spekülatif olarak yükselmesini ifade eder.
Gayrimenkul fiyatlarının gerçek değerlerinin çok üzerinde seyretmesine neden olan en önemli faktörlerden biri emlak piyasasında talebin arzdan daha fazla arttığını gören ve bu trendin devam edeceğini düşünen spekülatörlerin piyasaya girmesidir. Gayrimenkulün en iyi kazandıran yatırım aracı haline geldiğini gören herkesin parasını emlak piyasasına yatırarak en karlı yatırımı yapma gayreti içine girmesi emlak balonu oluşmasına zemin hazırlar.
Teknik olarak emlak balonu emlak fiyatlarının 3 çeyrek boyunca %15 artması olarak tarif ediliyor.
2018 ve 2019 Yıllarında Emlak Balonu
Türkiye’de devlet konut ve kamu inşaatı projelerine ağırlık vererek ekonomik büyümeninin lokomotifi olarak gördüğü inşaat sektörünün büyümesini destekledi. Emlak piyasasındaki canlanma özellikle 2007 yılından itibaren 20 yıl vadeli bireysel mortgage veya ipotek kredileri ve inşaat şirketlerine verilen kredilerle güçlendi. Artan talepten beslenen emlak fiyatlarındaki yükseliş, ucuz dış finansman olanakları sayesinde karlılığı artan finans sektörünün daha yüksek riskler alarak emlak kredisi pörtföyünü genişletmesiyle daha da hız kazandı.
OECD ülkeleri arasında konut kredisinde en büyük artış Türkiye’de gerçekleşti. 2017 yılında bankaların verdiği toplam konut kredisi 179 milyar TL’ye yükseldi. 2008 yılında patlak veren global ekonomik krizin etkisi ve Türk Lirasının aşırı değerlenmesiyle iyice ucuzlayan dış kaynaklı finansman konut kredilerinde ağırlıklı olarak kullanıldı. Bütün bu gelişmeler sonucunda hızla artan emlak fiyatları 2016 yılından itibaren Türkiye’de emlak balonu oluştuğuna dair tartışmaların başlamasına neden oldu. Türkiye’de emlak balonunun varlığı konusunda farklı görüşler öne sürülüyor. Çeşitli yabancı kaynaklar emlak balonu tehlikesine dikkat çekerken, Türkiye’de emlak balonu olmadığı ve büyük şehirlerde konut ihtiyacı devam ettiğini görüşünü savunanlar da mevcut. Yüksek fiyatı lüks konutlara olan talepteki daralmanın emlak balonu görüntüsü verdiği yönünde görüşler de mevcut.
Ancak emlak piyasasında konut ve işyeri stoku arzı artarken kiraların gerilemeye başladığı gözleniyor. Emlak kiraları yerinde sayarken emlak fiyatları artmaya devam etti. Emlak fiyatı değerlemesinde kullanılan ana ölçütlerden biri olan emlak fiyatı ile yıllık kira getirisi arasındaki oranın giderek artmaya başlaması emlak fiyatlarının aşırı şiştiğini gösteriyor. Genel olarak bir emlak yatırımının kira bedeli cinsiden geri dönüş süresi 15 -18 yıl veya 180 – 216 ay olarak kabul edilirken bu oran ülkenin bazı bölgelerde 30 - 40 yıla kadar yükseldi.
IMF 3 ayda bir yayımladığı Global Konut İzleme Raporunun (Global Housing Watch) Mart 2017 sayısında Türkiye’de emlak fiyatlarının balonlaşmaya başladığına dikkat çekti. IMF üyesi 57 ülkenin emlak piyasasının izlendiği raporda, bir dizi ölçümleme kriteri baz alınarak yapılan değerlendirmelere göre Türkiye’nin emlak fiyatı artışında 23 gelişmekte olan ülke arasında Estonya ve Malezya’dan sonra üçüncü sırada olduğu ve 2010 - 2016 yılları arasında emlak fiyatlarının toplam olarak nominal fiyatlarla %110 ve reel fiyatlarla ise %35 arttığı ifade ediliyor. IMF’e göre 2010- 2017 arasında konut fiyatları ile kira artışı arasındaki farkın %50 oranında açıldığı Türkiye, konut fiyat/kira endeksinin en yüksek olduğu ülkelerin başında geliyor.
Türk Lirasındaki değer kaybı ve ucuz dış finansman kaynaklarının azalmasıyla bir süredir sıkıntılı günler yaşayan inşaat sektörü, 2018 yılı başında baş gösteren ekonomik daralma, enflasyondaki hızlı yükseliş, Türk Lirasının değer kaybının hızlanması sonucu TCMB’nin Eylül 2018’de faizleri artırmasıyla tam bir dar boğaza girdi. İnşaat sektörü batık kredi açısından perakendeden sonra ikinci sıraya yükseldi.
Ekonomik güvenin düşmesi, yıllık enflasyonun %24’lere fırlaması ve satın alma gücünün gerilemesi emlak piyasasının talep daralmasından kaynaklanan durgunluğa girmesine neden oldu. Geri dönmeyen kredilerdeki artışın finans sektörü için risk oluşturmaya başlaması bankaları konut kredisi verirken daha seçici olmaya yöneltti.
Sonuç olarak inşaat sektörü 2018 yılında bir önceki yıla göre yaklaşık %60, 2019 yılının ilk yarısında ise bir önceki yıla göre %50 küçüldü
2019 yılına gelindiğinde inşaat sektörü küçülmeye devam ederken gerileyen talep karşısında eldeki konut stokunun nasıl eritileceği konuşulmaya başlandı. Türkiye’de yaklaşık 2 milyon adet konut stoku bulunduğu ve bu stokun eritilmesinin yaklaşık 5 yıl alabileceği konuşuluyor. İnşaat firmalarının satışların durması nedeniyle batması halinde ise birçok sektör bu durumdan etkilenecek. Bu nedenle oluşabilecek topyekün bir ekonomik krizi engellemek için konut stoklarının Emlak Bankası ve diğer kamu bankalarının düzenleyeceği kampanyalar aracalığıyla satılarak zor durumdaki inşaat firmalarının iflası önlenmeye çalışılıyor.
Emlak Balonu Nasıl Oluşur?
Emlak balonu bir çok değişkenin birbiriyle etkileşimi sonucunda oluşur. Emlak fiyatlarının hızla artmasına ve emlak balonunu oluşmasına neden olan talep patlamasını tetikleyen bir çok faktör bulunmaktadır. Emlak fiyatları diğer tüm varlıklarda olduğu gibi arz ve talep dengesine göre belirlenir. Borçlanma maliyetinin uygun ve ekonomik güvenin yüksek olduğu dönemlerde kira ödemek yerine konut veya işyerini satın almak rasyonel ve düşük riskli bir yatırım olarak değerlendirilir.
Hızlı ekonomik büyüme sonucunda artan refah düzeyi ve ekonomik güvene ve demografik değişime paralel olarak emlak piyasasına olan talep artmaya başlar. Emlak piyasasında talebi karşılacak stok bulunmadığı zaman uzun inşaat süreci nedeniyle arzın artan talebe cevap vermesi zaman alacağı için arz talep dengesine göre emlak fiyatları yükselmeye başlar. Özellikle inşaat için yeterli alanın bulunmadığı bölgelerde fiyatlar daha da hızlı bir artış eğilimine girer.
Emlak alımı çoğunlukla uzun vadeli ipotek kredileriyle yapılabildiği için borçlanma maliyeti düştüğünde yani kira öder gibi konut veya işyeri sahibi olmanın cazip hale geldiği noktada talep de kendiliğinden artar. Ancak her varlıkta olduğu gibi talepteki artış fiyat artışındaki ivmeyi hızlandırdığında bu kez fiyatlardaki yükselişten kısa sürede büyük karlar sağlamayı hedefleyen spekülatif amaçlı yatırımlar piyasaya girer. Fiyat artışlarının aynı hızla devam edeceği beklentisiyle yaplan bu çeşit spekülatif ve irrasyonel yatırımlar emlak fiyatlarının balonlaşmasına neden olur.
Kredi faizlerinin düşük olması ve krediye erişimin kolaylaşması emlak balonunu oluşmasına katkıda bulunan en temel faktörlerden biridir. Finans sektörünün talep artışından daha fazla yararlanmak için daha çok risk alarak ödeme gücü olmayanlara da düşük faizli kredi dağıtması talep artışını körükleyerek emlak fiyatlarında irrasyonel balonlaşmaya neden olur.
Özetle, emlak balonu piyasadaki aktörlerin aşırı risk alma eğilimlerinin artmasının ve spekülatif alımların yarattığı bir sonuçtur. Emlak kredisi alanlar arasında sık rastlanan yanlış risk değerlendirmesi ve ölçüsüz risk alma davranışının altında genellikle finansal okuryazarlığının zayıf olması yatar.
Emlak fiyatlarının diğer menkul kıymetlere oranla çok daha yüksek olması nedeniyle piyasada spekülatif alımlar kredi faizleri, finansman maliyeti, ekonomik güven vs. gibi birçok değişkene bağlıdır dolayısıyla emlak balonu genellike daha uzun sürede ve daha az sayıda oluşur. Ancak emlak balonu patladığında bunun genel ekonomiye olan etkileri diğer piyasalara göre çok daha uzun sürelidir.
Emlak Balonu Nasıl Patlar?
Emlak balonunun oluşmasına neden olan faktörler uygun koşullar oluştuğunda birbirini besleyerek emlak balonunun patlamasına neden olur.
- Ekonomik Durgunluk: Ekonominin yavaşlaması veya durgunluğa girmesi işsizliğin ve gelirlerin azalmasına neden olur. Gelirlerin azalması ve ekonomik güveninin gerilemesi ise emlak talebinin daralmasına ve fiyatların düşmesine yol açar.
- Faiz Artışı: Faizlerin yükselmesi ipotekli emlak satışlarının gerilemesine yol açar, talep düşerken arz ve talep dengesi daha düşük fiyat seviyelerinde oluşacağı için fiyatlar gerilemeye başlar.
- Spekülatörlerin Piyasadan Çıkması: Talep gerilemesine paralel olarak emlak fiyatlarındaki artış yavaşladığında spekülatörler piyasadan çıkmaya başlayarak arzın artmasına ve fiyatların daha da gerilemesine neden olur.
- Krediye Erişimin Zorlaşması: Faiz artışı, konut finansmanı maliyetlerinin yükselmesi anlamına gelir. Finansman maliyeti yükseldikçe talep düşer, bankalar, emlak fiyatlarının gerilediği bir ortamda risk almaktan kaçınarak daha zor koşullarla emlak kredisi vermeye başlar. Krediye erişimin zorlaşması talebin daha fazla gerilemesine yol açar.
Türkiye’de Emlak ve Gayrimenkul Sektörü
Hızlı ekonomik büyüme, devletin ve finans sektörünün teşviki ve ucuz dış finansmana kolay erişim sayesinde Türkiye’deki emlak sektöründe özellikle 2007 yılından itibaren talep artışı ivme kazandı.
Emlak ve inşaat sektörünü ekonomik büyümeninin lokomotifi olarak gören devlet hem özel sektör hem de kamu sektöründe inşaat yatırımlarına hız verilmesini teşvik etti. 2008 küresel finansal krizinden sonra ABD ve Avrupa Merkez bankalarının uyguladıkları parasal genişleme ve negatif faiz politikaları sonucunda Türkiye’nin de dâhil olduğu gelişen piyasalarda dış sermaye akışı hızlandı. Ucuz dış finansman kaynakları finans sektörü aracılığıyla inşaat sektörüne aktarıldı.
Kentsel dönüşüm projeleri, altyapı yenileme çalışmaları, karayolları, köprü, hastane, AVM inşaatları inşaat sektörüne aktarılan ucuz dış finansmanla hızlandı. Finans sektörünün düşük kredi faizleri ve ucuz dış finansman olanağından yararlanarak olabildiği kadar çok miktarda konut kredisi dağıtmaya başlaması talebi hızlandıran en önemli etkenlerden biri oldu.
Ancak 2016 yılının 3.çeyreğinden itibaren makroekonomik göstergelerin bozulmaya başlaması, TL’nin değer kaybının ivme kazanması, yabancı ve yerli sermaye çıkışındaki hızlanmanın etkisiyle emlak piyasasında talep daralmaya ve emlak fiyatları dolar bazında düşmeye başladı. Emlak piyasasında başlayan yavaşlama artarak devam ediyor.
Türkiye’de Emlak Balonu Var mı?
Türkiye’de emlak balonunun varlığı konusunda tam bir görüş birliği yok. Ancak talepteki gerileme ve konut stokundaki yığılma nedeniyle inşaat sektörünun bir süredir büyük bir darboğaza girdiği gözleniyor.
Türkiye’de, ABD’de 2008 yılında yaşanan konut piyasası krizinin bir benzerinin yaşanması olasılığını düşük görenlerin sayısı çok fazla olmamakla birlikte kira getirisi / emlak fiyatı oranının giderek ve hızla düşmesi emlak balonunun varlığına işaret ediyor. Kira artışlarının TÜFE’ye göre belirlenmesi ve konut fiyatlarında böyle bir üst sınır olmaması de aradaki farkın açılmasında önemli bir faktör olabilir. Konut fiyatları son 2 yıldır dolar bazında ve reel fiyatlarla geriliyor olmasına rağmen yüksek fiyat /kira getirisi oranı ve yüksek konut stokunun varlığı emlak balonunun hala mevcut olduğunu gösteriyor.
