Tüm mal ve hizmetlerde olduğu gibi konut fiyatlarını da genel piyasa koşulları yani arz ve talep dengesi belirler. Konut satın alma talebinin konut arzından daha hızlı arttığı dönemlerde talep fazlası fiyatlar üzerinde yukarı yönde bir baskı oluşturur. Buna karşın talebin arzdan daha yavaş artması zaman içinde konut stoklarının oluşmasına neden olur. Biriken konut stokları fiyatlar üzerinde aşağı yönde baskı yaratır.
Konut piyasasında ve genel olarak tüm emlak piyasasında talep konjonktürel dalgalanmalara karşı aşırı hassastır ve bireysel gelir düzeyleriyle birebir ilişkilidir. Konut satın alma talebi, refahın arttığı, ekonominin hızlı büyüdüğü dönemlerde hızla artarken, ekonominin küçüldüğü ve gelirlerin azaldığı dönemlerde ise hızla düşer.
Konut talebi ve konut fiyatları üzerinde çok çeşitli makro ve mikroekonomik faktör belirleyici rol oynar. Gayri Safi Milli Hâsıla, Kişi Başına Gelir, İşsizlik Oranı, Tüketici Güveni, Faiz Oranları gibi makroekonomik seviyedeki gelişmelerle, konutun konumu, yerleşimi, inşaat kalitesi, konfor gibi mikroekonomik seviyedeki faktörler konut piyasasında fiyatların genel düzeyini etkiler.
1. GSYİH ve Kişi Başına Gelir
Konut satın almak diğer yatırım araçlarına oranla çok daha büyük bir yatırım gerektirir. Bireyler mevcut ve gelecekteki kazanç beklentilerine göre konut satın alma kararı verirler. Konut satın alabilmek için belirli bir refah seviyesine, düzenli bir gelire ve iş güvencesine sahip olmak gerekir. Hızlı büyüyen ekonomilerde GSYİH ve kişi başına gelirin yükselmesiyle ülke ekonomisi büyüme trendine girer, artan tüketici güveni bireylerin ve yatırımcıların geleceğe dair iyimser bir beklenti içine girmesini sağlar.
Reel gelirlerin ve satın alma gücünün artması sonucunda daha fazla birey veya aile konut satın almaya yönelir. Konut satın alma talebi arttıkça da konut fiyatları yükseliş trendine girer. Bu aşamada piyasaya giren spekülatörler fiyatların daha da yükselmesine neden olur. Ekonominin yavaşlama ve durgunluk dönemlerinde ise reel gelirlerin ve satın alma gücünün gerilemesi konut piyasasında da durgunluğa yol açar. Ekonomik belirsizlik bireylerin harcamalarını ve konut satın alma kararlarını ertelemesine yol açar. Ekonomik durgunluk dönemlerinde konut satın alma talebi gerileyeceği için konut fiyatları gevşer. Buna ek olarak ekonomik güçlükler nedeniyle ikinci el konutların satışa çıkması konut arzının artmasına ve fiyatların daha da gerilemesine neden olur.
2. İşsizlik Oranı
İşsizlik oranı ekonominin daraldığı ve ekonomik faaliyetlerin azaldığı dönemlerde yükselir. İşsizliğin artması hane halkı gelirlerinin azalmasına ve bireylerin gelecekte gelirlerinin düşeceği endişesiyle harcamalarını kısmasına ve kötümser beklentiler içine girmesine neden olur. Böyle bir ortamda bireyler konut satın alarak daha büyük bir ekonomik yük altına girmekten ve risk almaktan kaçınırlar. İşsizliğin azaldığı, ekonominin hızlı büyüdüğü dönemlerde ise bireyler geleceğe yönelik iyimser bir beklenti içine girdikleri için daha fazla risk almaya istekli olur. Konut fiyatlarının talep artışına paralel olarak yükseleceğine dair beklenti kuvvetlendiği zaman konut satın almak daha cazip bir yatırım seçeneği haline gelir. Konut fiyatlarındaki artışın kredi maliyetlerini karşılayacağı varsayımı konut satın almak isteyenlerin sayısının artmasına neden olur.
3. Reel Faiz Oranları
Konut satışlarının çok büyük bölümünü ipotekli konut satışları oluşturmaktadır. Bu nedenle kredi maliyetlerini belirleyen kredi faiz oranları konut talebini en çok etkileyen faktörlerin başında gelir. Kredi faiz oranlarının düşmesi kredi maliyetlerini düşüreceği için konut satın almayı daha cazip hale getirir. Düşük faiz ortamında konut kredisi çekerek konut satın almak kira ödemeye kıyasla daha cazip hale geleceği için konut talebi ve dolayısıyla konut fiyatları artar. Yüksek faiz ortamında artan kredi maliyetleri yatırımcı davranışını olumsuz etkileyerek konut satın alma talebinin gerilemesine neden olur. Faizlerin yüksek seyrettiği dönemlerde yatırımcılar için daha önceden satın alınan konutları nakde dönüştürerek faiz kazancı elde etmek daha cazip hale geleceği için satışa çıkarılan ikinci el konut sayısı önemli oranda artar. Bu durum konut fiyatlarının daha da gevşemesine yol açar.
4. Krediye Erişim
Dünyanın hemen her yerinde konut satın almak isteyenler bankadan uzun vadeli konut kredisi çekerler. Konut fiyatının %70’ine kadar konut kredisi çekebilme imkânı sayesinde fazla birikimi olmayanlara da ipotekli konut satın alabilme olanağı sağlanır. Bireylerin konut kredisine kolay erişebildiği ve kredi maliyetinin görece daha düşük olduğu dönemlerde konut talebi ve dolaysıyla konut fiyatları artar. Ancak krediye erişimin zor ve maliyetli olduğu dönemlerde konut satın alma talebi gerileyeceği ve giderek artan sayıda ikinci el konutun satışa çıkmasıyla konut arzı artacağı için konut fiyatları da düşüşe geçer. Bankalar faizlerin yüksek seyrettiği ekonomik durgunluk dönemlerinde kredi risklerini minimize etmek için kredi verme şartlarını sıkılaştırmayı tercih ederler. Böyle dönemlerde kredi taksitlerini ödemek için yeterli aylık gelire ve kredi borcunu karşılamak için yeterli teminata sahip olmayanların ve kredi notu düşük olanların konut kredisi almaları çok zordur. Ancak, ekonomik büyümenin hızlı, işsizliğin düşük, tüketici güvenin yüksek ve kredi faizlerinin düşük olduğu zamanlarda ve devletin teşvik ve güvence verdiği dönemlerde bankalar kredi koşullarını gevşetirler. Bankaların artan talepten yararlanmak için daha fazla risk alarak daha çok kredi vermeleri konut piyasasında talebin artmasına ve fiyatların yükselmesine zemin hazırlar.
5. Tüketici Güveni
Konut talebini belirleyen en önemli faktörlerden biri de tüketici güvenidir. Tüketici güveninin yüksek olduğu dönemlerde yani ekonomiye güvenin ve gelecek beklentilerinin yüksek olduğu dönemlerde bireyler konut fiyatlarının yükseleceğine dair güçlü bir beklenti içine girer ve daha fazla risk almaya istekli olurlar. Spekülatörler böyle dönemlerde piyasaya girerek talebin ve fiyatların daha da artmasına yol açarlar. Tüketici güveninin düşük olduğu dönemlerde de bireyler beklemeyi tercih ederler ve sadece acil ihiyaçları karşılamak üzere konut alımı yaparlar. Konut satın almanın karlı bir yatırım olarak görülmediği böyle dönemlerde spekülatif amaçlı konut yatırımları yapılmadığı için talebin gerilemesine paralel olarak konut fiyatları geriler. Nakit ihtiyacı veya fiyatların daha düşeceği beklentisiyle ikinci el konutların satışa çıkması ise arz fazlasını artıracağı için fiyatlar üzerinde ilave baskı yaratır.
6. Konut Arzı
Konut arzının talebi karşılamaya yetmediği dönemlerde konut fiyatları arz ve talep dengesine göre yükselir, arzın talepten fazla olması ve konut talebinin arz fazlasını eritmeye yeterli olmaması durumunda da konut fiyatları geriler. Konut arzını oluşturan mevcut konut stoku eriyene ve yeni konut inşaatları taleple uyumlu hale gelene kadar konut fiyatları gerilemeye devam eder. Ancak, konut inşaatları belirli bir zaman aldığı için mevcut talebi karşılamaya yetecek seviyede konut stokunun bulunması gereklidir.
7. Demografik Faktörler ve Şehirleşme
Nüfus artışı, şehirleşmeyi hızlandıran iç göç, dış ülkeleden gelen göç, sosyo-kültürel etkiler, özellikle şehirlerdeki konut talebinin artmasına buna karşın göç veren bölgeler de arz fazlası oluşmasına yol açar. Jeopolitik ve sosyoekonomik nedenlerle komşu ülkelerden alınan göçün ülke dışına verilen göçten daha fazla olması da konut ihtiyacını artırır. Özellikle İstanbul gibi yoğun göç alan şehirlerde konut ihtiyacındaki artış yeterli arzın olmadığı bölgelerde fiyatlar üzerinde yukarı yönde baskı yapar.
8. Konut İnşaatı Maliyetleri
Konut yapan inşaat firmaları kar sağlamak amacıyla bu işi yaparlar. İnşaat malzemelerinin fiyatlarındaki artışlar inşaat firmalarının karlılığını azaltarak konut inşaatlarının yavaşlamasına ve konut arzının azalmasına neden olur. Azalan konut arzı konut ihtiyacını karşılamaya yetmediği zaman konut fiyatlarının yükselmesi kaçınılmaz olur.
9. Hükümet Politikaları
Emlak vergileri, tapu masrafları ve konut sahipliğine ilişkin diğer vergilerin yükseltilmesi konut satın alma talebini olumsuz etkiler. Vergiler, harçlar yükseldikçe konut talebi ve konut fiyatları geriler.
Buna karşın devletin konut satın alımını teşvik etmek için devlet bankaları aracılığıyla düşük faizli konut kredileri verilmesini sağlaması, emlak vergileri ile diğer harç ve ücretleri düşürmesi veya bazı vergilerden muafiyet tanıması konuta yatırım yapılmasını cazip hale getirerek talebi besler.
10. Konum, Yerleşim, İnşaat Kalitesi ve Konfor
Bir konut, okullar, ana yollar, toplu ulaşım ağları, alışveriş merkezleri, spor alanları ve parklara ne kadar yakınsa fiyatı o kadar yükselir. Ayrıca, birden fazla cepheli ve manzaralı, bol ışık alan, kışın soğuğa yazın sıcağa karşı korunaklı, kullanım kolaylığı ve konfora önem verilerek tasarlanan, kaliteli inşaat malzemelerinin kullanıldığı, güvenli, depreme dayanıklı ve enerji tasarrufu sağlayan akıllı binalarda yer alan konutlar daha çok tecih edildiği için bu tür konutların fiyatları göreceli olarak daha yüksektir.
